Krátka odpoveď
Samotné vlastníctvo alebo prenajímanie nehnuteľnosti ešte neurčuje, či treba eFaktúru vystavovať. Rozhoduje najmä, či prenajímateľ je tuzemský platiteľ DPH, či je konkrétny nájom zdaniteľný alebo oslobodený a kto je nájomcom.
Od 1. januára 2027 musí tuzemský platiteľ DPH vystaviť eFaktúru pri nájomnom, ktoré spadá do § 85o zákona o DPH. Ak je nájom oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3, Finančná správa uvádza, že povinná eFaktúra sa k nemu nevystavuje. Prenajímateľ, ktorý nie je platiteľom DPH, eFaktúru ako dodávateľ vystavovať nemusí; ak je zdaniteľnou osobou, musí však vedieť prijímať eFaktúry od dodávateľov, ktorí ich vystaviť musia.
Kedy prenajímateľ vystavuje eFaktúru
V prechodnom období od 1. januára 2027 do 30. júna 2030 sa povinnosť posudzuje podľa § 85o. Ide o tuzemského platiteľa DPH, tuzemské miesto dodania a nájomcu, ktorý spadá do zákonom určenej skupiny zdaniteľných osôb alebo nezdaniteľných právnických osôb. Povinnosť sa týka len dodaní, na ktoré sa vzťahuje zákon; preto treba osobitne preveriť režim nájmu podľa § 38.
| Situácia | Čo to znamená pre eFaktúru |
|---|---|
| Tuzemský platiteľ DPH prenajíma zdaniteľný nájom v rozsahu § 85o | Pri splnení ostatných podmienok vystaví a doručí štruktúrovanú eFaktúru. |
| Nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 | Finančná správa uvádza, že pri tomto oslobodenom dodaní prenajímateľ povinnú eFaktúru nevystavuje. |
| Prenajímateľ je zdaniteľná osoba, ale nie je platiteľom DPH | Nemá povinnosť vystavovať eFaktúry ako platiteľ; musí však byť pripravený prijímať eFaktúry od povinných dodávateľov. |
| Prenajímateľ dodáva nájom súkromnej osobe mimo podnikania | Povinný tuzemský režim eFaktúry je podľa FAQ určený pre B2B a B2G; samotný prenájom spotrebiteľovi preto automaticky neznamená povinnosť poslať mu eFaktúru cez CPDS. |
Oslobodenie alebo zdanenie nájmu nemožno určiť iba podľa označenia „nájom“. Overte konkrétny druh nehnuteľnosti, účel nájmu, postavenie strán a prípadné uplatnenie voľby zdanenia podľa § 38. V nejasnom prípade rozhoduje individuálne posúdenie DPH.
Splátkový kalendár nájomného po 1. januári 2027
Ak je prenajímateľ povinný vystavovať eFaktúry, jeden splátkový kalendár pokrývajúci viac mesiacov nemôže nahradiť eFaktúru za opakované dodania nájomného. FAQ Finančnej správy pri príklade 51 uvádza, že sa má vystaviť eFaktúra za každú opakovane dodanú službu nájomného.
Zákon všeobecne pripúšťa súhrnnú eFaktúru za dodania v období najviac jedného kalendárneho mesiaca. Toto mesačné pravidlo však neumožňuje vyhotoviť jednu eFaktúru z viacmesačného splátkového kalendára. Zmluvné a platobné nastavenie nájmu si preto treba zosúladiť s fakturáciou od roku 2027.
Prenajímateľ, ktorý eFaktúry iba prijíma
Finančná správa v príklade 54 výslovne uvádza, že prenajímateľ, ktorý je zdaniteľnou osobou, ale nie je platiteľom DPH, nemá povinnosť eFaktúry vystavovať. Ak mu však dodávateľ — napríklad za služby súvisiace s nehnuteľnosťou — musí vystaviť eFaktúru, prenajímateľ ju musí vedieť prijať.
V praxi si overte, ktorá osoba prijíma faktúry za nehnuteľnosť a aké DIČ používa v sieti Peppol. Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov FAQ v príklade 56 odporúča určiť osobu, ktorá prijíma eFaktúru v postavení zdaniteľnej osoby; identifikátor a zmluvnú rolu si potvrďte s poskytovateľom.
Kontrolný zoznam pre prenajímateľa
- určte, kto je prenajímateľ a kto je zmluvnou stranou nájomcu,
- overte, či prenajímateľ koná ako zdaniteľná osoba a či je registrovaný ako platiteľ DPH,
- pri každom type nájmu skontrolujte jeho DPH režim podľa § 38,
- zistite, či nájomca patrí do rozsahu § 85o a či ide o tuzemské plnenie,
- pri opakovanom nájme pripravte fakturáciu za jednotlivé obdobia; nespoliehajte sa na jeden viacmesačný e-fakturačný splátkový kalendár,
- ak prenajímateľ eFaktúry nevystavuje, nastavte aspoň ich príjem od povinných dodávateľov.
Súvisiace čítanie
Pozrite si povinnosti platiteľa DPH, kto musí eFaktúry prijímať, pravidlá súhrnnej faktúry a eFaktúru pri správe bytového domu.
Závery vychádzajú z FAQ Finančného riaditeľstva SR z 15. 9. 2026 a z časového znenia zákona o DPH účinného od 1. 1. 2027. Pri oslobodení nájmu, voľbe zdanenia alebo nejasnom postavení strán si konkrétny prípad potvrďte s účtovníkom alebo daňovým poradcom.