Krátka odpoveď
Pri tovaroch a službách obstaraných pri správe bytového domu sa povinnosť eFaktúry neposudzuje automaticky podľa správcu alebo spoločenstva. Ak konajú v mene a na účet vlastníkov, príjemcami dodaní sú vlastníci. Rozhoduje preto postavenie konkrétneho vlastníka.
Ak sú všetci vlastníci iba nezdaniteľné fyzické osoby, dodávateľ nemá z titulu § 85o povinnosť vyhotoviť povinnú eFaktúru. Ak je príjemcom zdaniteľná osoba alebo nezdaniteľná právnická osoba, pri splnení ostatných podmienok sa eFaktúra vyhotovuje priamo na túto osobu, nie na správcu len preto, že administruje dom.
Kto je príjemcom faktúry
Podľa zákona o vlastníctve bytov správca alebo spoločenstvo pri obstarávaní služieb a tovarov spravidla koná v mene a na účet vlastníkov. Dodávateľ preto musí rozlíšiť:
- kto je skutočným príjemcom dodania,
- či ide o zdaniteľnú osobu, nezdaniteľnú právnickú osobu alebo občana,
- či správca nakupuje vo vlastnom mene, alebo iba zastupuje vlastníkov,
- či konkrétne plnenie patrí do rozsahu § 85o od 1. januára 2027.
Rozhodovacia tabuľka
| Situácia | Základný záver podľa FAQ |
|---|---|
| Všetci vlastníci sú nezdaniteľné fyzické osoby | Dodávateľ nemá povinnosť vystaviť povinnú eFaktúru len z dôvodu správy domu. |
| Vlastníkom je zdaniteľná osoba alebo nezdaniteľná právnická osoba | Povinnosť sa posudzuje voči tomuto vlastníkovi; povinná eFaktúra ho má identifikovať ako príjemcu. |
| Správca alebo spoločenstvo nakupuje vo vlastnom mene | Ako vlastný príjemca musí vedieť prijať eFaktúru, ak ju dodávateľ vyhotovuje v povinnom režime. |
| Dodávateľ vystaví eFaktúru dobrovoľne za dodanie občanom | Samotná dobrovoľná faktúra nevytvára správcovi automaticky povinnosť príjmu cez doručovaciu službu. |
Môže byť na faktúre uvedený správca
Ak správca iba koná v mene a na účet vlastníka, povinná eFaktúra má ako príjemcu identifikovať skutočného vlastníka, ktorý je zdaniteľnou osobou alebo nezdaniteľnou právnickou osobou. FAQ výslovne upozorňuje, že správca alebo spoločenstvo v takom prípade nemá byť uvedené ako odberateľ namiesto príjemcu plnenia.
Iná situácia nastáva, keď správca prijíma tovar alebo službu vo vlastnom mene. Vtedy sa jeho postavenie posudzuje ako postavenie priameho príjemcu.
Čo má správca pripraviť do roku 2027
- evidenciu vlastníkov podľa typu osoby a roly pri plnení,
- pravidlo, kedy je odberateľom vlastník a kedy správca,
- spôsob odovzdania eFaktúry správnemu vlastníkovi,
- DIČ a doručovací kanál pre subjekty, ktoré musia vedieť prijímať,
- kontrolu, aby sa jeden nákup nevykázal dvakrát na správcu aj vlastníka.
Spoločné služby a rozdelenie nákladov
Aj pri elektrine spoločných priestorov, servise výťahu, opravách či upratovaní môže dodávateľ vystaviť samostatnú eFaktúru každému vlastníkovi, ktorý je zdaniteľnou osobou alebo nezdaniteľnou právnickou osobou. Faktúra má uviesť základ dane a DPH v rozsahu podielu daného vlastníka na dodaní.
To, že služba slúži spoločným častiam domu, samo osebe nebráni určiť podiel. Ak sa náklady dajú rozdeliť podľa pravidiel osobitného predpisu alebo zmluvy o výkone správy, možno tak určiť rozsah plnenia pre konkrétneho príjemcu. Jedna faktúra na správcu s následným interným rozúčtovaním nesplní povinnosť eFakturácie voči zdaniteľným vlastníkom alebo nezdaniteľným právnickým osobám.
Kto poskytuje údaje a kto zodpovedá za faktúru
Vlastník, ktorý je zdaniteľnou osobou alebo nezdaniteľnou právnickou osobou, má oznámiť túto skutočnosť subjektu zabezpečujúcemu správu domu a poskytnúť potrebné identifikačné údaje. Správca alebo spoločenstvo môže viesť evidenciu a poskytnúť tieto údaje dodávateľovi. FAQ zároveň upozorňuje, že presný rozsah povinností vlastníka a správcu pri oznamovaní a aktualizácii údajov presahuje kompetenciu Finančného riaditeľstva a treba ho posudzovať aj podľa pravidiel správy bytových domov.
Za správnosť údajov na faktúre a jej včasné vyhotovenie však podľa § 72 ods. 7 zákona o DPH zodpovedá dodávateľ, a to aj vtedy, keď faktúru vystaví odberateľ alebo tretia osoba. Prakticky preto dodávateľ potrebuje s vlastníkom a správcom dohodnúť, ako získa a aktualizuje údaje; samotné odovzdanie evidencie na správcu nepresúva zákonnú zodpovednosť dodávateľa.
Kedy možno fakturovať správcovi
Ak sú všetci vlastníci iba nezdaniteľné fyzické osoby, dodávateľ môže faktúru alebo dobrovoľnú eFaktúru vystaviť správcovi či spoločenstvu podľa dohody. V tomto scenári § 85o neukladá povinnosť vystaviť eFaktúru na občanov a správca nemá z tohto dôvodu povinnosť zabezpečiť jej príjem cez doručovaciu službu.
Ak však medzi vlastníkmi je zdaniteľná osoba alebo nezdaniteľná právnická osoba, povinný doklad musí byť adresovaný skutočnému príjemcovi. Dodávateľ nemôže splniť túto povinnosť jednou faktúrou správcovi a následným rozúčtovaním. Výnimkou je samostatný prípad, keď správca alebo spoločenstvo prijíma plnenie vo vlastnom mene a je samo jeho príjemcom.
Pri zmiešaných domoch a zložitých zmluvách treba posúdiť konkrétny zmluvný vzťah. Tento článok nenahrádza právne ani daňové posúdenie konkrétneho domu.